Abordar
o tema proposto, qual seja, os direitos das obrigações, prescinde,
precedentemente, à definição de determinado instituto concernente à obrigação.
Pois bem, entende-se como obrigação em um sentido stricto, que é o próprio
dever imposto ao devedor, já no sentido amplo seria a própria relação jurídica
obrigacional, que vincula o credor ao devedor.
Deste modo, o direito da obrigação é
o conjunto de normas que regulam a relação vinculativa entre pessoas, devedores
e credores, em seu conteúdo patrimonial, o qual tem uma oponibilidade “inter
parte” e o objetivo de dar, fazer ou/e não fazer alguma coisa (prestação).
Nesse sentido é o pensamento de
Pablo Stolze (2013, p. 41-42) que aduz “direito obrigacional é o conjunto de normas e princípios jurídicos
reguladores das relações patrimoniais entre um credor (sujeito ativo) e um
devedor (sujeito passivo) a quem incumbe o dever de cumprir, espontânea ou
coativamente, uma prestação de dar, fazer ou não fazer” (STOLZE, 2013, p.
41-42).
Diferentemente
do direito da obrigação, o direito real consiste na relação direta entre pessoa
e coisa, como o direito sobre uma coisa, sempre movido com interesse econômico
e de efeito “erga omnes”, bem como, o mesmo não extingue-se como no direito da
obrigação, ele permanece. Os direitos reais são aqueles previsto no artigo 1225
do Código Civil.
Os
direitos reais não criam obrigações, nem as obrigações criam os direitos reais.
Desta forma, os direitos reais podem somente ser criados pela lei, vide artigo
1.225 do CC/2002, mas as obrigações podem ser criadas pelas partes, as quais é
o intermédio para criar-se o direito real, conforme o artigo 425 do Código
Civil.
De fato, existem as obrigações de natureza híbridas,
também denominadas obrigações ambulatórias ou de cunho real, que são as
obrigações que cruzam o direito real com o direito da obrigação.
As denominadas obrigações “propter rem” ou obrigação real, também
conhecida como “ob rem” ou/e “in rem”, e ainda, denominada
ambulatória, em regra, é oriunda dos direitos reais, contrário da obrigação
pessoal que nasce da vontade das partes.
De acordo com o doutrinador Pablo
Stolze (2014) salienta que “trata-se, em verdade, de uma obrigação de natureza
mista (real e pessoal), e que se vincula a uma coisa, acompanhando-a (ex.:
obrigação de pagar taxa condominial)” (STOLZE, 2014).
Nesse influxo de ideias, a obrigação
“propter rem” é a obrigação que
origina em razão do bem, devido a aquisição do direito real de propriedade da
coisa. Logo, tem-se um encargo, o qual
seria uma responsabilidade de cumprir uma obrigação, por exemplo, o adquirente
de uma propriedade tem por obrigação o pagamento dos encargos, tais as despesas
inerentes á coisa, tal prestação é constituída durante a relação com a coisa.
Portanto, esses encargos seriam as obrigações “propter
rem” que são transmitidos automaticamente junto com a coisa, consequentemente,
o titular do direito sobre a coisa passara a ser devedor, enquanto manter posse
sobre a coisa, independentemente sua vontade o devedor (o titular do direito)
não poderá recursa de assumir sua obrigação
Desta maneira, o contrário do que ocorre na obrigação
pessoal, o indivíduo se libera da obrigação se renunciar a esse direito sobre a
coisa, ou melhor, somente se modificar a titularidade do direito real, v.g. a
compra e venda de um bem imóvel.
Tais obrigações não provem da vontade das partes, mas
advém do encargo de ser titular do direito sobre a coisa, segundo o artigo 1.315 do CC/2002 (PLANALTO, 2002)
que diz “a obrigação do condômino em concorrer, na proporção de sua parte, para
as despesas de conservação ou divisão da coisa comum, e a suportar os ônus a que estiver
sujeita” (PLANALTO, 2002), também nas hipóteses dos artigos 1219, 1234,
1277, 1280, 1315, 1345 ambos da Lei de nº da 10.406/2002. Nessa acepção o STJ decidiu que,
“As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação
da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que
passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina
é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a
ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários (STJ - REsp
846.187/SP, Rel. Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, QUARTA TURMA, julgado em
13.03.2007, DJ 09.04.2007 p. 255)”.
Conforme a doutrinadora Maria
Helena Diniz (2004, p. 12-13) afirma que “a natureza jurídica da obrigação “proptem rem” é a de uma
obrigação ambulatória, autônoma, por acompanhar o bem, pouco importando se a
dívida é anterior a nova aquisição por outra pessoa, ou não” (DINIZ, 2004, p.
12-13
No entendimento do STF identifica que “a relação condominial é, tipicamente, relação de
comunhão de escopo. O pagamento da contribuição condominial [obrigação “propter rem”] é essencial à conservação
da propriedade, vale dizer, à garantia da subsistência individual e familiar -
a dignidade da pessoa humana” (STF, 2007).
De interessante julgado do STJ, o qual encontra-se no
âmbito ambiental, que a obrigação “propter
rem”, obriga a preservação e a restauração de área de reserva legal,
independentemente se o titular sobre coisa te causado ou não os danos ambientais, será responsável pela obrigação, apenas por aderir
ao título sobre a
coisa. Nesse sentido, com interessante aplicação na pratica:
“A jurisprudência
desta Corte está firmada no sentido de que os deveres associados às APPs e à
Reserva Legal têm natureza de obrigação “propter
rem”, isto é, aderem ao título de domínio ou posse, independente do fato de
ter sido ou não o proprietário o autor da degradação ambiental. Casos em que
não há falar em culpa ou nexo causal como determinantes do dever de recuperar a
área de preservação permanente” (STJ - REsp 327687 SP 2013/0108750-1, Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA,
julgado em 15/08/2013, DJe 26/08/2013).
Por fim, nas
obrigações “propter rem”, o devedor (titular do direito real)
respondera com os seus bens até mesmo com a aquele que decorreu a obrigação,
sendo cabível a exoneração da obrigação quando o devedor através de alienação
do bem ou/e da renúncia a titularidade do direito real, mas que devido a
transmissão para este, acaba por ser responsável pelo adimplemento, devido, as
obrigações “propter rem” segui a
coisa, ou seja, não observam o nexo causal que as originou, uma vez que estas
seguem o bem principal e não importando quem foi o causador do inadimplemento.
O mestre
Flavio Tartuce (2011, p. 264) sustenta que “a obrigação propter rem, pois segue
a coisa onde quer que se encontre. A título de exemplo, sobre o imóvel (v.g.,
IPTU) e a obrigação do proprietário de pagar as despesas de condomínio” (TARTUCE,
2011, p. 264). Por outro lado, o doutrinador Pablo Stolze acredita que “o IPTU,
embora tenha característica de obrigação propter rem; há doutrinadores não o
considera como propter rem” (STOLVEZ, 2012).
É preciso saber distinguir entre a obrigação com eficácia real a obrigação “propter rem” em sua essência, trata-se de um obrigação pessoal como
qualquer outra, mas que, em virtude de seu registro, nos termos da lei, passa a
ter uma oponibilidade “erga omnes”,
por exemplo, o artigo 8º da lei do inquilinato.
REFERÊNCIAS:
DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro: teoria
geral das obrigações. 20.
ed. São Paulo: SARAIVA: 2004.
PAMPLONA FILHO, Rodolfo; GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil. 14. ed.
São Paulo: SARAIVA, 2013.
PLANALTO.
Código Civil. Disponível em:< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 20/10/2015.
TARTUCE,
Flavio. Manuel de direito civil:
volume único. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÊTODO, 2011.
SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. Agravo regimental no agravo em recurso
especial. Disponível em:<http://www.stf.jus.br/portal/diariojustica/verdiarioprocesso.asp?numdj=42&datapublicacaodj=02/03/2007&incidente=2262213&codcapitulo=5&nummateria=5&codmateria=3>. Acesso em: 20/10/2015.
SUPREMO TRIBUNAL DE
JUSTICA. Agravo regimental no agravo em
recurso especial. Disponível em:<
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